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r> 　　日前，上海市卢湾区人民法院审理了一起特别的房屋预售案，一家房地产开发商因为广告做过了头，被业主告上法庭，不仅购房者白住三年，还被判退给业主120%的所付房款。在卢湾区法院，我们找到了承办法官李菁。

　　李菁告诉记者，这起房屋预售案子的特别地方，是当初房产商在销售过程中，他把他的宣传资料即对客户的特别承诺订进了合同条款。

　　1997年，上海市徐家汇路上的一家房地产开发商，在当地的报刊上刊登售楼广告，宣称其开发的公寓是：“可买可退的无风险房”，而且发展商特别承诺，若三年后想退房，无须任何理由发展商保证退还所缴房款的120%。原告林女士，在看了发展商的售楼广告后，被吸引，遂与发展商订立了商品房预售合同，并将特别承诺写入合同的补充条款，同时约定，三年后若退房，房子的装潢费用折旧后，归还业主。2000年，林女士购房已满三年，于是按合同要求退房，要求发展商退还已付房款的120%，并支付房屋的装潢费用。但发展商违背当初的承诺，不同意退房。在多次协商未果的情况下，林女士将发展商告上了法庭。

　　法庭经过审理认为合同是双方自愿签订的，认定这个合同是有效的，应该完全按照合同的条款，不管你是宣传资料也好，你订进合同就是合同的条款，就要严格按照合同履行。所以法官就支持原告的第一项和第二项诉讼请求，按照她已付房款的60%的1.2倍退还，并请有关部门对房屋的装潢进行了评估后，费用由开发商承担。

　　最后，法院判决，发展商退还林女士所缴房款564000元的120%，即676800元，并付给林女士装潢费用14680元。目前，已经过了上诉期，当事人双方都没有提出上诉。上海的林女士是幸运的，至少它还打赢了这场官司。但是对于那些没有把广告内容写进合同的消费者来说，买到与广告不符的房子也只好自认倒霉了。北京一位姓李的消费者轻信开发商的广告，在买房后才发现与实际有很大的出入，最后官司却是李先生败诉，原因是广告内容没有写进购房合同。这种情况在全国时有发生。

　　为此，广东省高院在刚刚通过的房地产《合同法》效力问题的通知中，明确规定：售楼广告内容尽管没有写进商品房合同，但符合下列情形之一的，广告内容就要承担法律责任：

　　1、 对购房者提供优惠或公用部分装修标准。

　　2、 对商品房组成部分或共用部分使用功能的承诺

　　3、 对商品房周围环境作出明确的指标

　　这个法案意味着，如果开发商在做广告的时候，承诺小区内的各种设施如何齐备，环境如何宜人，即使这些承诺没有写进购房合同，消费者在受骗后也可以依据广告提出索赔或者退房，开发商就要为自己的虚假广告买单。北京的李先生如果现在在广东打官司的话就不会输了。

　　在广州市，该市房地局市场处副处长刘志伟对记者说，对于有虚假广告的又不纠正的，他们会提醒工商部门责令他停止发布，而且根据有关法律法规对他进行处罚。

　　这个法案的出台使广东的房产开发商们都有了广告责任意识，因为自己的广告一不留神就会成为消费者退房和索赔的法律依据。

　　在采访中，有开发商表示，肯定是要保障消费者的利益了，同时开发商在市场上的竞争也更加公平，有些开发商不能够做虚假的广告。目前这个法案仅仅在广东开始实施，但北京、上海等地也在根据本地实际情况制定相关的法规，今后的房产广告因为有了法律制约就不敢再乱吹了。看多了虚假广告的买房人，这回算是有了主心骨了。不过，要是你买房的话，建议你还是多留个心眼，把广告中开发商的承诺写进合同里，立字为据，一旦出了问题才有个凭证，因为，很多地方都还没有公布相关的规定，即使是在广东，这个规定也才刚刚推行，很多细则可能得经过一段时间的考验才能最后完善。不管怎样，给自己留一手总是好的。（康敬峰、吴刚 ）